2022年，是楼市异常艰难的一年。
近期政策暖风来袭，历史的车轮把房地产又带到了关键路口。
2023年，楼市能否穿越周期，又将驶向何处？
苏州楼市能否在新的一年迎来新气象，全面复苏，拥抱春天？
由苏州房地产行业协会指导，克而瑞苏州机构、克而瑞苏州房产测评主办的《向春—2023年苏州房地产发展论坛》如约和大家在线上见面。
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克而瑞研究中心副总经理杨科伟先生，克而瑞苏常区域总经理、首席分析师戈文问先生给我们带来精彩的楼市解读，2万多名网友在云端赴约。
苏州楼市
悲观者正确乐观者前行
克而瑞集团研究中心副总经理杨科伟以《2022年全国房地产市场解读与未来展望》为主题对2022年全国房地产市场进行了总结，并对2023年楼市走向进行了展望。
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回顾2022年，中国房地产行业经历了前所未有的挑战，在多重超预期因素影响下，行业呈现出市场销售大幅回落、多家企业债务违约、城投托底土地市场等特点。虽整体的政策走向为稳信心，但多种因素叠加下市场的整体信心仍然不足。
在迎接2023年房地产行业的新发展模式之下，正如需要修复购房者的信心一样，房地产行业在蓄力复原、寻找出路。
市场止跌在即，即将完成筑底。悲观者正确，乐观者前行。
从杨科伟先生的解读中，我们看到了2022年全国楼市的发展新方向。
2022年政策三部曲 2023年仍将加力宽松
2022政策三部曲:松绑刺激购房者—保交付促复工—保企业化风险。上半年政策放松效果不佳，三季度停工断贷成政策转折点，四季度政策转向保主体，银行授信、债券审批、股票增发全面推进。
但从当前来看，多数房企融资难的基本面尚未改变，预计2程序化交易系统及优化（一）程序化交易系统定义程序化交易系统是指根据事前制定的开仓、平仓、资金及仓位管理、风险控制等一系列交易规则，将交易策略模型化，并由计算机执行自动化交易。但程序化交易并不是简单的自动化交易，它是由交易策略、代码编写、历史数据回测、参数优化、模拟应用检验、实盘交易、跟踪监测、模型优化完善等众多环节构成的动态系统。023年政策端依然将着力于稳市场+保交楼+多管齐下救企业。
行业规模重回2015
2022年整个房地产市场的规模回到了2015年。
全年百城新房成交下挫四成、二次探底，城市规模普降，仅上海销售金额正增长，部分城市第四季度出现“企稳”信号。
重点监测城市热销项目主要特征为价格低、地段好，部分学区因素加持，产品品质好、阶段性优惠等。
北上广二手房成交重回三年前，深圳跌至16年来新低。断贷停工后津渝郑等“买旧不买新”，三季度二手交易表现好于新房。
土地成交规模同比下降近四成，“保底”成交仍是主流，溢价持续低位、流拍波动回落，多城成交量价同比大降，仅个别城市同比上涨。
百强企业业绩降幅超40% 稳者更强
2022年，房地产百强企业销售业绩下跌超过40%，和全国楼市的下降幅度保持一致。
2020年和2021年全国千亿房企达到40家以上，2022年仅余20家。
各梯队规模房企集中度逐年降低，房企梯队分化及行业竞争加剧；央国企及部分优质民企韧性强，强者恒强、稳者更强。
2022年房企融资总量下降38%，年底政策回暖下迎来融资小高峰，2022年以来央企房企及优质民企成为了融资主力。2023年一季度仍是债务到期高峰，境外债规模缺口持续拉大。
分化主导，以自身禀赋穿越周期
2023年，上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、广州、长沙、苏州等部分城市有望率先二季度筑底，前低后高、规模回升，城市基本面依然是区域市场如果回测时选取的样本容量过小，则无法有效的描述标的品种的市场波动性特征，而交易次数过少往往是因为过滤条件太多，对亏损的交易进行了强过滤，是典型的过度拟合。其次，交易系统的核心参数不宜过多，尽可能用较少的规则和参数来构建交易系统。最后，全市场多品种测试，一般情况下，策略的普适性越高，过度拟合的可能性就越小。穿越周期的最强保障。
房企将重构新的开发模式：采取项目封闭制、 融资透明、预售制度变化、分类管理。
市场止跌在即，即将完成筑底，悲观者正确，乐观者前行。
苏州楼市
寒冬-破冰-向春
克而瑞集团苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师戈文问先生以《行至水穷处.坐看云起时》为主题进行了演讲。
就苏州城市发展新篇章、市场迭代新变化、客户需求新气象、趋势格局再革新等维度进行分析和解读。
在戈文问先生的解读中，我们看到2023年苏州房地产市场深度调整中迈向了新的篇章。
PART.1城市发展新篇章
扬长处 补短板 苏州城市价值进一步提升
1.这个可以快速使用，制作周期短。对于具体的费用也是很便宜，当然也看功能，大概300-3000元区间，功能越少，越便宜哦。2、自己开发：如果你有自己团队，可以自己开发哦，也就是员工工资，服务器，域名的费用，员工工资这个不用说了，开多少工资跟进当地的生活水平决定，服务器一般1000-3000元一年，域名100元以下普通的也能搞定。3、外包程序：如果没有开发团队怎么办?“市域一体化”带来城市空间重塑，从而带来城市板块价值重塑
2.苏州“大交通元年”，城市道路和公共交通建设速度明显提档
3.“丰”字形铁路网正式成型，助力苏州打造区域交通枢纽中心
4.全市经济与人口量级“由大转强”，未来仍有较大提升的空间
5.商业与公共服务发展提质，中心城区凝聚力和辐射力不断提升
6.重点发展“数字+总部”经济，打造全球高端制造业基地
7.苏州基本面决定其房产价值长期值得看好
PART.2市场迭代新变化
深度调整期下的市场挑战与新生
变化一：四限一再放松，但底线还在
苏州楼市政策工具箱应出尽出，四限政策全方位宽松，利率已达历史低位，但仍有边际放松空间
变化二：土拍超级分化，价刷新高与量创新低并行
成交楼面价1.46万元/㎡创历史新高，土地成交建面和金额均处低位水平，市区土拍冰火两重天，近8成地块底价成交，整体溢价率历史低位，地方国企已经成为拿地绝对主力，少量民企拿地，城投托底地块数量较多，入市时间慢，开发能力弱，未来整体入市节奏相对比较慢，合作机会较多。
变化三：新房市场迎来十年以来的低谷期
供求量均是历史低位，全年推盘量基本腰斩，供应1.4万套，去化率47%，均是历史低位，苏州核心板块基本即开即清，次核心板块韧性较强，大部分去化都超过5成，其他板块基本全线低迷、去化艰难。
变化四：刚需客群收入锐减，二手房进入高库存时代
挂牌量攀升，价格明显下跌，市场进入长期盘整，政策鼓励需求增加，实际累计风险加剧。
疫情封控，经济低迷，对刚需客群的影响首当其冲，导致二手房成交创历史新低，从而拖累新房成交；市场仍旧以改善主导，园区、姑苏、新区以房换房格局基本形成。
变化五：国企挑大梁，民企巧谋生
地方国企成为拿地主力，规模性民企近乎退出土拍，越来越多深耕苏州的品牌民企曲线谋生，短期来看市场将继续以国央企直接拿地开发、城投+品质（含民企）房企合作两类为主。
变化六：产品进阶，大平层爆发，限价以来，苏州好产品元年
土地出让精细化要求，产品套型面积向上、装修配置更优，板块定位定型趋向明显，拉动产品品质普遍提升，核心地段的顶级产品系频出，产品竞争日趋激烈。
变化七：县市内外向型分化 城市市场梯度明显
土地市场：全线低迷，地方国企托底为主，成交大幅缩水，昆山、太仓土地价格结构性上扬，常熟、张家港价格下跌。
新房市场：环沪城市韧性相对较强，昆山均价呈结构性上行，昆山跌幅较小，太仓其次，常熟、张家港同比下跌约30%-40%。
PART.3客户需求新气象
购入时机与产品选择趋向多样化
2023买房吗？
2023年，随着时间的推移，愿意入市的客户将逐渐增多。改善客群先出手，刚需客群在二季度增加，学区房群体受报名时间影响，上半年需求高于下半年。
谁打算买房？
从市场数据、客户调研两个维度，改善类客群是市场需求主力。
选择买哪里？
市场下行背景下，核心板块市场热度高，四大新城板块号召力提升，成为改善客群、部分刚需客群的首选板块。
产品怎么选？
更注重“综合价值”：地段价值论仍然通用，产品品质提升至第一梯队；
更注重“差异化”：业态、定位的差异化可吸引定向客户；
更注重“适配性”：对功能要求、空间感取舍、附加值设置具有更高要求；
更注重“品质控”：对精装品质有更高要求；
更注重“生活运营”：社区内部景观及配置，通过生活场景运营触达客户需求；
更注重“确定性”：行业震荡客户尤为关注确定性
受访客群有超四成的客户仅考虑购买现房，超六成的客户表示首选国央企，改善客群是“新房拥护者”，刚需客群易被价格驱动分流至二手房市场。
PART.4趋势格局再革新
城市发展与市场衍变推动行业重构
板块格局预判
“由点到面”重塑板块价值：轨交、产业、商业等城市规划发展，影响未来房地产市场格局和客群选择。
政策预判
土拍政策力度维稳，集中供地“名存实亡
购房端政策还有松绑空间，限购局部放松或将出台
限价持续宽松，预计限价将进一步突破
信贷端继续宽松运行，房贷利率有望继续下降
地市预判
政策上严控城投举债拿地
土地类型上核心地块继续唱主角
一级市场上央国企仍是拿地主力
二级市场上优质民企代建、小股操盘层出
开发上城投开发能力或倒逼提升
房市预判
2023年市场成交预计前抑后扬，全年供求双增，核心板块放量，板块需求端持续分化。
限价放松带来整体均价提升，板块价格梯度愈加明显，倒挂空间将会缩小，上半年价格“稳”，下半年局部存在上涨压力。
县市预判
昆山继续一枝独秀，太仓稳中回升，常、张保持低位。
于购房者2023年建议
尽早买房、尽晚卖房，苏州楼市值得长期看好，买房窗口期在上半年，卖房下半年或更佳。
克而瑞苏州
房产测评权威榜单发布
本次论坛还有一个重点，就是发布“克而瑞苏州房产测评权威榜单”。
克而瑞苏州房产测评以克而瑞房价数据库的海量数据，和克而瑞多年进行的大数据研究作为基础，立足于购房者角度，推出了“2022年度苏州价值企业”和“2023年度苏州价值楼盘”，相信这对于购房者具有比较强的实际指导意义。
获得“2022年度苏州价值企业”的有：
2022年度苏州价值企业
保利江苏置业
中国金茂
招商蛇口
天地源
中建智地
中建七局地产
△以上排名不分先后
荣膺苏州2022年度苏州价值楼盘的有：
苏州2022年度苏州价值楼盘
中建·御璟峯
天地源·平江观棠
中建·虹溪璟庭
颐和源璟花园
中建·太泽之星
中建|吴江城投
笠泽之星
鹿鸣锦苑
春景雅苑
△以上排名不分先后
2023年已经开局，政策端又释放了一些积极信号。
还有整整十天，就是二十四节气中的“大寒”，大寒，意味着人间至此冬色尽。
当严寒褪尽，生机勃勃的春天即将到来，一切美好都在来的路上。
让我们静待春暖花开、万物复苏的时候！
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